Brevíssimas considerações sobre Condomínio segundo o Novo Código Civil
Direito Civil
Muitas dúvidas tiveram origem com a edição do CC, que revogou, por inteiro, todos os dispositivos da Lei 4.591/65, no tangente a Condomínio Edilícios, ou seja, os artigos 1 a 31 foram revogados, passando a vigorar pelas disposições dos artigos 1331 a 1360.
Evidentemente, ao tratar de Condomínio Edilícios, não se quis tratar somente de prédios, pois EDILICIO corresponde à edificação, construção.
DIREITOS/OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS
Os direitos vêm tratados no artigo 1335 – anteriormente cuidava o artigo 19.
As obrigações, a seu turno, vêm dispostas no artigo 1336, reproduzindo, algumas disposições do artigo 10 e 12.
Vale lembrar, aqui que os artigos e parágrafos, foram condensados num único artigo e em quatro incisos e 2§§.
Questão que tem gerado grande dúvida é a multa prevista no § 1º do artigo 1336, que dispõe sobre o percentual e juros em caso de inadimplemento da obrigação mensal (taxa).
Não merece maiores preocupações tal dispositivo, sobretudo nos Condomínios constituídos anteriormente ao CC em vigor, pois como NEGÓCIO JURÍDICO, não pode, ou melhor, não é atingido por lei nova, porque o ato (a convenção) foi praticado e já se achava consumado quando da edição da lei atual.
É bem verdade que o art. 6º, § 1º da Lei de Introdução, não revogado pela lei nova, diz que a lei nova, embora tenha aplicação imediata, deverá respeitar, entre outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que, como disse, deve ser entendido como aquele praticado e já consumado na vigência da lei anterior.
Assim é evidente, inclusive para a manutenção da segurança jurídica dos atos praticados. Por outras palavras, se assim não fosse, vilipendiar-se-ia tudo aquilo que se praticou sob a égide de lei em vigor e posteriormente revogada por lei nova.
As convenções são atos negociais firmados entre particulares e disciplinam condutas de caráter privado, cujas regras podem ser modificadas pelos condôminos, pois têm caráter eminentemente negocial, não disciplinando, e nem poderiam disciplinar ou transigir, sobre normas de direito indisponível.
Por fim, não se cuida de norma de ordem pública, única hipótese que teria aplicação imediata, mesmo em se tratando de ato jurídico perfeito.
CONVENÇÃO
O CC foi por demais sucinto ao dispor a respeito desse tema, isto é, dispôs expressamente sobre as regras obrigatórias no artigo 1332 e 1334. Entretanto, deixou de lado algumas questões importantes, como remuneração ou não do síndico; contribuição para o fundo de reserva (art. 9, § 3º, da 4591/64).
Pelo sistema atual, a Convenção não está obrigada a dispor sobre essas normas, o que não ocorria na lei de regência revogada.
O registro da convenção prossegue junto ao CRI, para fins de ser oponível a terceiros – erga omines.
MULTA POR INFRAÇÃO REITERADA E INCONVENIÊNCIAS
O artigo 1337 é inovação, bem vinda. No caput, fixa multa de até cinco vezes o valor da taxa mensal, conforme a gravidade, sem prejuízo de perdas e danos, desde que aprovado por assembléia específica que conte com 3/4 dos votos.
O Parágrafo único prevê multa de até dez vezes o valor da taxa e independe de assembléia, basta à determinação do síndico ou do corpo diretivo do condomínio. Conveniente, porém, que haja ratificação da pena por assembléia. Conveniente, porque a lei é omissa nesse sentido, porém como o síndico deve satisfações ao condomínio, a ratificação se mostra medida de resguardo. O quorum, nesse caso, entendo, basta que seja o de 3/4 dos votos, por analogia do caput.
ASSEMBLÉIAS
Sem modificações importantes, salvo no que tange ao quorum necessário para modificar a convenção e do regimento interno. Mas as alterações da destinação do edifício ou da unidade dependem da unanimidade.
A lei anterior não previa a alteração de destinação e, no caso da convenção e regimento interno, vinculava os 2/3 a omissão da Convenção.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
POR DESTRUIÇÃO OU RUINA
Outra inovação foi o regramento para extinção do condomínio, que muito embora já se achasse regrado na lei anterior, foi sumariada pela legislação em regência em dois artigos e dois parágrafos, simplificando, em muito, tal questão, salvo no que diz em relação à avaliação judicial.
Entendo contraproducente impor-se a via judicial para avaliação.
Melhor teria andado o legislador, se houvesse remetido as partes para a arbitragem, fugindo-se da burocracia e morosidade da justiça.
Dr. DINO BOLDRINI NETO
Mestrando em Direito Processual Civil