Breves Apontamentos sobre Responsabilidade Civil do Síndico no Condomínio Edilício
Direito Processual Civil
Falar sobre responsabilidade civil do síndico, sem dúvida alguma, envolve várias questões da própria vida cotidiana do condomínio.
Assim, abordo alguns pontos que julgo relevantes sobre a matéria em pauta.
O primeiro deles, até pela controvérsia e falta de maiores esclarecimentos, diz em relação a multa. Segundo a regra do artigo 1336, § 1º do CC, a multa não pode ser superior a 2%.
No entanto, não merece maiores preocupações tal dispositivo, sobretudo nos Condomínios constituídos anteriormente ao CC em vigor, pois como NEGÓCIO JURÍDICO, não pode, ou melhor, não é atingido por lei nova, porque o ato (a convenção) foi praticado e já se achava consumado quando da edição da lei atual.
É bem verdade que o § 1º, do art. 6º da Lei de Introdução, não revogado, diz que a lei nova, embora tenha aplicação imediata, deverá respeitar, o ato jurídico perfeito que deve ser entendido como aquele praticado e já consumado na vigência da lei anterior.
Assim é evidente, inclusive para a manutenção da segurança jurídica dos atos praticados. Por outras palavras, assim não fosse, vilipendiar-se-ia tudo aquilo que se praticou sob a égide de lei em vigor e posteriormente revogada por lei nova.
As convenções são atos negociais firmados entre particulares e disciplinam condutas de caráter privado, cujas regras podem ser modificadas pelos condôminos, pois têm caráter eminentemente negocial, não disciplinando, e nem poderiam disciplinar ou transigir, sobre normas de direito indisponível.
O CC dispõe expressamente, no artigo 2035, a prevalência ou “validade” dos negócios jurídicos realizados anteriormente a edição da lei nova, exceto aquelas que venham contrariar norma de ordem pública, o que não é a hipótese da Convenção do Condomínio, porque é ato negocial.
Portanto é obrigação de responsabilidade do síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, de tal modo que, se estes atos formais, considerados negócios jurídicos, estipularem a multa de 20% para a hipótese de inadimplemento das taxas mensais, não poderá o síndico alterá-la, sob pena de responder pela diferença, sem prejuízo de sua destituição.
As obrigações do síndico, antes estipuladas, como maior ênfase, no artigo 22 da Lei 4.591/64, atualmente encontram-se no artigo 1347 (eleição) e do 1348 ao 1356.
Analisada a lei nova, ver-se-á que não houveram grandes transformações em relação a lei revogado.
Por exemplo, o artigo 1347, condensou o artigo 22 e § 4º, ao passo que o artigo 1348 reproduz o artigo 22, englobando o artigo 24 e § 2º, o artigo 19 e o art. 21 e seu parágrafo único, acrescentando o inciso III, antes inexistente e IX, que embora estivesse inserido nas atribuições do síndico (previstas na Convenção ou Regimento Interno, segundo o artigo 13), não vinha disposto de forma expressa.
O inciso VII traz uma inovação ou correção quanto a via de recebimento das taxas em atraso, dispondo expressamente sobre “cobrança” e não mais execução, entendimento que já há muito vinha sendo contemplado pela jurisprudência.
Questão interessante é a figura do locatário, porquanto atualmente a lei aduz sobre a figura do possuidor ou detentor (art. 1333, § 2º do artigo 1334, 1337). Assim sendo, está permitida a participação desses “condôminos”, por assim dizer, nas assembléias, com direito a voto, inclusive nas extraordinárias, desde que ausente o condômino. De toda forma, é condição sine qua non, estar quite com o pagamento das taxas.
Também aqui, se verifica a responsabilidade do síndico, pois a ele cabe verificar essas condições.
Outra inovação da lei nova, diz com relação a “obrigação do síndico” pela realização de obras emergenciais e urgentes, podendo, qualquer condômino, fazê-las, em caso de impedimento do síndico ou de omissão. A omissão, como se sabe, gera responsabilidade civil e destituição.
Também nada diz o C.Civil sobre a remuneração do síndico e relação trabalhista ou de locador de serviços, a que aludia expressamente o artigo 22, § 4º, segunda parte.
Optou o legislador por deixar a definição da remuneração para a Convenção, ao dispor no artigo 1354, II, sobre a forma de administração.
É ressabido que a remuneração do síndico, ao menos no que toca a isenção da taxa de sua unidade, é de ordem usual ou convencional, mas não legal. No entanto, a relação de emprego, efetivamente, é inexistente, dado que a função exercida se compara, analogicamente, a do mandatário, com as ressalvas pertinentes, substituída a “procuração” no mandato, pela ata de eleição.
Quem pode ser síndico: A resposta é muito simples, ou seja, todo e qualquer condômino, desde que não sejam habitualmente inadimplentes ou estejam sendo processados. Assim disciplina o artigo 1347, que afirma que a escolha do síndico, pela assembléia, pode dar-se em pessoa estranha ao condomínio.
Entendo, com efeito, mas respeitada as doutas interpretações divergentes, que não trata o artigo ou concede tal direito aos locatários de unidades, mas sim, as administradoras ou administradores particulares.
De toda forma, é a Convenção que deve estipular se os locatários podem ou não ser síndicos, pois como ato negocial, é soberana para deliberar sobre esse assunto.
O Síndico, por fim, é responsável civil e criminalmente pelos atos que pratica, devendo:
Ter cautela ao contratar os seguros e serviços e ao aplicar as multas previstas na convenção e no artigo 1337 e seu parágrafo único.
Deve, sempre, observar as normas Convencionais e Regimentais, permitindo recurso de suas decisões à assembléia convocada especialmente para essas ocasiões.
Não pode presidir as assembléias nem transigir sem prévia autorização da assembléia.
É obrigado pela guarda dos arquivos e documentos do condomínio;
Deve prestar contas de sua administração e indenizar os prejuízos que causar;
Deve convocar as assembléias ordinárias e extraordinárias.
Deve realizar os reparos urgentes e contratar os seguros.
Do Fundo de Reserva: Muito embora não abrangido pelo tema, entendo deva ser abordada a questão referente ao Fundo de Reserva, atualmente não previsto expressamente no sistema normativo.
Numa interpretação elástica, é plausível afirmar que a antiga regra do artigo 9º, § 3º, letra “j”, esteja inserida no inciso I, do artigo 1334, que alude sobre as despesas extraordinárias, uma vez que o fundo de reserva só pode ser utilizado para pagar gasto imprevisível e inadiável ou, como se afirma, não previsto na arrecadação mensal.
Não se pode esquecer que o fundo de reserva, por sua importância, deve e pode ser implantado, ainda que não previsto na Convenção, assim como outros fundos específicos para custeio de melhoramentos (reformas, troca de elevadores, etc...) e despesas com empregados (13º, férias, rescisões, etc..), bastando, no entanto, que tal se dê após deliberação de assembléia especialmente convocada para a finalidade.
Não se pode esquecer, outrossim, que o fundo de reserva tem um limite para a sua contribuição, que pode equivaler ao valor de uma ou duas arrecadação mensal, justamente para não haver capitalização indefinidamente.
A aplicação financeira desse fundo, também depende de autorização de assembléia específica.
Essas são, sub censura, as linhas gerais, traçadas em busca de um melhor aclaramento do regramento vigente.
Dr. DINO BOLDRINI NETO
Mestrando em Direito pela Unimep